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01

2023

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中央金融工作会议释放房地产八大信号


  10月30日至31日,中央金融工作会议在北京举行。会议总结了十八大以来金融工作,分析金融高质量发展面临的形势,部署当前和今后一个时期的金融工作。

  值得注意的是,此次会议对房地产金融工作着墨颇多。

  会议提出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

  事实上,房地产并不是金融工作会议的常规话题,以往金融工作会议中较少涉及房地产领域。而本次会议将房地产置于防范化解金融风险的框架下,其中的表述有很多新提法,非常系统、全面、高度地概况了当前房地产金融工作的范围和重点,对于各地、各部门和各机构开展房地产工作具有非常好的指导效应。

  房企监管上升到首位

  “健全房地产企业主体监管制度和资金监管”,在以往各类会议的表述中没有出现,此次提出具有很强的信号意义。

  易居研究院研究总监严跃进认为,既然提及健全,就说明过去存在一些漏洞。比如,房企金融问题的导火索“商票违约”事件。从这两年的债务违约事件中可以看出,房企各类融资规模较大且错综复杂,在这方面缺乏监管,所以此次提及对房企主体监管制度的健全,具有非常好的导向。

  另一方面,就是对资金的监管。过去几年,房企资金方面存在乱象,包括预售资金挪用、蒸发等问题时有出现,进而导致楼盘交付出现问题。

  同策研究院指出,加强资金监管并非只针对出险企业,在未来所有企业的所有项目都可能会进入强监管阶段,基本实现资金封闭管理,直至项目竣工。目前金融机构对于按揭贷款的发放已经根据工程进度做了调整,开发商的回笼资金的节奏也在放缓。

  完善宏观审慎管理

  国泰君安的研报指出,在应对房地产风险的同时,强调“完善房地产金融宏观审慎管理”,意味着针对房地产领域宏观审慎角度的金融约束(例如三道红线、贷款集中度等)仍将依据行业不同阶段以不同形式出现。

  在严跃进看来,宏观审慎管理,简单理解就是要采取宏观的、逆周期、跨市场的策略,重点要以防范系统性风险为主要目标,同时减少金融出现跨市场风险传染,这是房地产金融工作需要牢牢把握的大纲。尤其是房地产金融问题,影响了各地金融系统、宏观经济、民生问题,更需要坚持此类管理的理念

  实际上,对于房地产金融宏观审慎管理,曾于2018年提及过,但随着当前房地产供求关系发生了重大变化,对于此类金融政策和制度的市场环境需要有着清醒的认识,尤其是要考虑到出现的新情况和新问题。

  严跃进认为,最近几年出现的烂尾楼、房企债务、存量房贷压力过大,以及二手房挂牌难以消化所产生的问题影响面较大,且具有破坏性,此类问题必须深入系统解决,同时结合经济形势和改革内容,不断完善房地产金融宏观审慎管理。

  合理融资需求要一视同仁

  此次会议还明确,要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。这也为房地产企业、特别是民营房企,在未来的投资过程中注入信心。

  近年来,随着房地产行业出现下行趋势,地方在房地产金融工作的推进方面存在误区。尤其是在房地产企业融资问题上,选择的判断标准已经不是企业规模,而是依据企业的所有制性质。

  严跃进表示,此次提及“所有制”,比“国企民企”的定性要严厉,其实是希望各地有大局观,要真正从企业公平竞争的角度理解融资政策。也进一步说明接下来在融资工作中,会严管“挑三拣四”、“挑肥拣瘦”等操作,确保金融机构积极有序、一碗水端平地提供融资服务,支持各类房企健康发展。

  政策工具箱纳入金融工作体系

  此次会议再次强调,因城施策用好政策工具箱,这也被认为是丰富金融工作开展的有效手段之一。

  严跃进认为,这也体现了当前政策工具需要打组合拳,包括了行政、金融、财税等等的这些工具是促进住房消费提振的重要保障。唯有用好此类工具,才能更好促进市场平稳,也有助于房地产金融工作的更好开展。

  而各地的金融问题有一定差异,因城施策可以和金融稳定工作相结合。除关注传统的库存、交易和价格等内容外,也需要关注金融内容,真正做好房地产金融工作。

  更好支持刚性和改善性住房需求

  房企的资金来源,大部分是依靠销售回款。因此,化解房地产行业风险的最佳方案,就是要大力促进销售去化。

  本次会议提出“更好支持刚性和改善性住房需求”,也意味着当前此类金融工作的开展,必须时刻与房地产交易市场相结合。只有提振房地产销售工作,房地产金融风险的防范才会更加容易。

  对此,同策研究院认为,在刺激需求端还会有至少两轮政策出台。第一轮,就是针对一线及少数二线城市的“双限”(限购、限价)进一步优化,有可能会逐步取消。第二轮,则是在一线城市具备一定热度的情况下,开启全面加杠杆的政策支持,届时预计首套和二套房的首付比例会有明显的下降。

  加快“三大工程”建设

  国泰君安认为,此次会议明确加快房地产“三大工程”建设,即保障性住房、城中村改造、“平急两用”基础设施建设,预计将是未来我国房地产和基建领域重要的增量投资。

  严跃进表示,过去金融工作比较聚焦房企债务、保交楼和购房问题,现在增加“三大工程”,也说明在防范化解风险的同时,对于此类新命题和新任务也需要有新的金融支持。

  而“三大工程”在今年高层的系列会议上持续提出,也说明其是金融部门要理解的和支持的重点领域,尤其从房地产本身来说,保障房和城中村领域需要持续发力。

  构建房地产发展新模式

  “构建房地产发展新模式”的提法越来越多的出现,也进一步说明高层对于此项工作的重视。而此次将其放入金融工作会议中,也说明房地产发展新模式和金融工作有着较大关联。

  严跃进分析认为,除了降低“高杠杆、高周转、高负债”等内容外,当前房地产新发展模式和金融的关系其实有很多新意。比如,各地都在推进的现房销售模式,在这一模式推进下,预售制度或预售资金监管政策就会变化,这就涉及到房地产金融工作和房地产开发贷等金融业务的调整。对此,严跃进建议,各地对于房地产新发展模式的要点要梳理,同时理解其和房地产金融工作的关系。

  防范风险传递共振

  此外,会议还明确,维护金融市场稳健运行,规范金融市场发行和交易行为,合理引导预期,防范风险跨区域、跨市场、跨境传递共振。尽管这一表述不直接针对房地产,但与房地产领域也有一定关联。

  从近年来房地产金融风险的破坏性来看,确实出现了跨区域、跨市场和跨境的递共振。简单来说,区域公司金融风险会影响总部公司、房地产金融风险会影响银行信贷质量、美元债风险影响了境外投资者等。

  在严跃进看来,对于此类金融风险的理解非常关键,要系统有力地理解相关政策导向。对于金融风险的防范,涉及到市场、交易、预期、传染等内容,而此类内容需要引起房地产各机构的重视。

  严跃进认为,尽管房地产金融风险问题暴露比较多,但客观上也为构建科学的房地产金融风险防范化解模式创造了条件。各地要基于房地产和金融工作要求,积极促进房地产金融工作的有序开展。

 

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