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19

2023

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09

最新!经济向好,楼市待起


  经济向好的同时,楼市却仍跌跌不休。

  国家统计局最新数据显示,8月份,工业增加值同比增长4.5%,较7月加快0.8个百分点;服务业生产指数同比增长6.8%,较7月加快1.1个百分点;社会消费品零售同比增长4.6%,较7月加快2.1个百分点。这些数据都显示,经济正在走出此前低谷,开始逐步回升。

  但另一面却是楼市各项指标的继续下滑,并继续拖累固定资产投资走向。

  1~8月,全国固定资产投资(不含农户)327042亿元,同比增长3.2%,比1~7月份回落0.2个百分点。其中,全国房地产开发投资76900亿元,同比下降8.8%,跌幅较1~7月扩大0.3个百分点。

  房地产销售压力仍然艰巨。1~8月,商品房销售面积73949万平方米,同比下降7.1%,跌幅较1~7月扩大0.6个百分点;商品房销售额78158亿元,同比下降3.2%,跌幅扩大1.7个百分点。1~6月房地产销售额为正增长1.1%。

  不过,8月份单月商品房销售面积7386万平方米,相比7月份的7048万平方米环比增长4.8%,这说明在房企降价促销下,销售数据有了改善迹象。

  简单测算得出,1~8月,全国商品房均价为10569元/平方米,比1~7月下滑0.14%,房价持续3个月下跌。

  国家统计局新闻发言人付凌晖在8月国民经济运行情况新闻发布会上表示,今年以来,随着经济社会全面恢复常态化运行,一季度,房地产市场有所改善;但受多重因素影响,二季度以来,房地产市场销售和开发建设整体呈下行态势。

  “从8月份情况看,房地产市场目前还处在调整阶段,市场销售和房地产投资仍在下降。”付凌晖说。

  从影响房地产投资增速主要指标看,1~8月份,房屋施工面积同比下降7.1%,降幅较1~7月扩大0.3个百分点;房屋新开工面积同比下降24.4%,已连续24个月下跌。房屋新开工及投资动力不足,显示出房企对市场预期依然偏悲观。

  资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。1~8月,房企到位资金87116亿元,同比减少12.9%,降幅较1~7月扩大1.7个百分点。

  其中,国内贷款10671亿元,同比下降12.8%,降幅较1~7月扩大1.3个百分点;自筹资金27195亿元,同比下降22.9%,降幅持平。这两项指标代表房企从银行贷款能力和发债能力,也说明银行对房企的放贷态度依然谨慎。

  受销售疲软影响,定金及预收款、个人按揭贷款增速下滑更为严重。1~8月,定金及预收款30185亿元,同比下降7.3%,降幅扩大3.5个百分点;个人按揭贷款15453亿元,同比下降4.3%,降幅扩大3.3个百分点。而1~5月个人按揭贷款同比增幅为6.5%,1~6月增幅为2.7%,直到1~7月转为下降1%。这也印证了房企销售压力不断加剧的现状。

  央行数据显示,8月居民部门新增中长期贷款1602亿元,同比少增1056亿元,说明当前老百姓加杠杆意愿仍然偏弱。

  融资不畅下,销售回款几乎成为大部分房企还债的唯一资金来源,因此,市场下滑带来的企业资金链压力仍在加剧。

  8月份,房地产开发景气指数为93.56,已持续下滑7个月,且跌幅逐月扩大。

  必然的结果是,楼市去库存压力进一步加大。8月末,商品房待售面积64795万平方米,同比增长18.2%,增幅较7月末扩大0.3个百分点。当前待售面积已出现连续24个月同比正增长态势。

  好消息是,一线及强二线城市正在开启新一轮房地产救市潮。近期,各地区各部门认真贯彻落实中央政治局会议精神,先后出台首套房贷款“认房不认贷”、调整住房贷款最低首付比例等优化措施,支持居民刚性、改善性住房需求。

  “这有利于提振市场信心,改善房企经营预期。”付凌晖预计,随着房地产市场调整优化政策措施落地见效,经济恢复向好,下阶段房地产投资、销售、市场运行将逐步趋于改善。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,考虑到国家稳定楼市的政策基调已定,预计到9月底关键时间节点(9月30日)可能还会有政策落地,比如首套房、二套房商贷首付比例统一至20%和30%。预计9月商品房市场会比8月有明显好转。再加上“金九银十”传统销售旺季、年底开发商冲业绩利好下,商品房销售规模会比三季度明显稳定,这也有利于缓解开发商被动打价格战的趋势。

  也有声音认为,不能对救市效果过于乐观。

  “由于近期二手房挂牌量继续攀升,且攀升幅度大于交易增长,二手房挂牌价整体在下降,这对新房价格形成制约。因此未来70城房价指数整体还会呈现较为疲弱态势,只是疲弱之势短期内会有所缓解。”李宇嘉预计。

  镜鉴咨询创始人张宏伟则表示,步入9月,尽管“认房不认贷”、降首付等措施出台,但影响仅局限于一线城市、强二线城市的改善需求,利好城市数量也就10个左右,因此政策面很难带动房价趋势性上涨。“最乐观的预期是,到明年3~4月份70个大中城市房价跌势企稳。”

       

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